Verdeckte Bauträgerverträge- ein riskantes Geschäft

Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung – für viele Menschen ist das der Lebenstraum schlechthin. Ein Bauträgervertrag bietet zwar viele Vorteile.

Jedoch schlagen Verbraucherschützer Alarm: Immer mehr Bauträger bieten riskante Verträge an – mit zahlreichen rechtlichen Fallstricken.

In diesem Beitrag beleuchten wir, worauf Sie als zukünftiger Eigentümer unbedingt achten müssen, was Sie vermeiden sollten, und wie Sie sich am besten absichern.

Was ist ein Bauträgervertrag – und warum ist er so beliebt?

Ein Bauträgervertrag kombiniert den Grundstückskauf mit der Bauleistung in einem einzigen rechtlichen Rahmen. Der Bauträger kümmert sich um den kompletten Ablauf: Grundstücksbeschaffung, Bauplanung, Bauausführung und schlüsselfertige Übergabe. Für Käufer ist das bequem, denn sie müssen sich nicht selbst um Handwerker, Genehmigungen oder Baukoordination kümmern.

Allerdings bedeutet das auch: Käufer leisten oft erhebliche Vorauszahlungen, ohne bereits Eigentümer zu sein. Erst nach vollständiger Zahlung geht das Eigentum auf den Erwerber über – ein Konstrukt, das in Deutschland gesetzlich vorgesehen ist, aber Verbraucherschützer seit Jahren kritisieren.

Die größten Risiken – und wie Sie sie erkennen

1. Verdeckte Bauträgerverträge: Das Vertrauen schwindet

Ein wachsendes Problem sind sogenannte verdeckte Bauträgerverträge. Hier wird der eigentlich einheitliche Vertrag künstlich aufgespalten – Grundstückskauf und Bauleistung werden über verschiedene, oft verbundene Firmen abgewickelt. Ziel ist es, gesetzliche Schutzmechanismen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zu umgehen.

Die Folgen:

• Überhöhte Abschlagszahlungen, die nicht mehr an den Baufortschritt gekoppelt sind
• Kein ausreichender Schutz vor Vorauszahlungen
• Im Falle einer Insolvenz droht der Totalverlust bereits gezahlter Beträge

Unser Rat: Lassen Sie jeden Vertrag vor Unterzeichnung unabhängig prüfen, idealerweise durch einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt. Vertrauen Sie nicht allein auf den Notar, denn dieser ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt nicht Ihre Interessen.

2. Klassische Fallstricke in Bauträgerverträgen

Auch bei rechtlich sauberen Bauträgerverträgen gibt es typische Fallstricke, die Käufer kennen sollten. Besonders kritisch ist, wenn der Bauträger noch gar nicht Eigentümer des Grundstücks ist oder keine Baugenehmigung vorliegt – in solchen Fällen sollte kein Vertrag unterschrieben werden.

Ebenso wichtig ist, dass das Grundstück lastenfrei übertragen wird, da viele Bauträger ihre Projekte mit Globalgrundschulden finanzieren. Zahlungen sollten grundsätzlich erst nach Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfolgen. Vorsicht ist auch bei Vertragsklauseln geboten, die eine vollständige Bezahlung vor der Übergabe verlangen, denn dadurch verlieren Käufer ihr Recht, Zahlungen bei Baumängeln zurückzuhalten.

Eine Bauträgerbürgschaft bietet zudem häufig nur unzureichenden Schutz bei Bauverzögerungen. Sonderwünsche sollten immer vor der Beurkundung schriftlich fixiert werden, da sie nachträglich oft unverhältnismäßig teuer werden. Schließlich ist darauf zu achten, dass Mängelrechte nicht auf Nachbesserung beschränkt sind, sondern ausdrücklich auch Rücktritt, Minderung und Schadensersatz vorgesehen sind.

Was bedeutet das für Eigentümer?

Aus Sicht eines künftigen Eigentümers kann ein Bauträgervertrag sowohl Sicherheit als auch Bequemlichkeit bieten – aber nur, wenn er fair gestaltet ist. Andernfalls drohen gravierende finanzielle Konsequenzen.

Die wohl größte Gefahr liegt in der Vorauszahlungspflicht: Wer z. B. 300.000 Euro zahlt, ohne abgesicherte Eigentumsrechte, riskiert bei einer Bauträgerinsolvenz den Totalverlust. Die gesetzlich vorgesehene Absicherung über die Auflassungsvormerkung reicht in vielen Fällen nicht aus.

Unsere Persönliche Einschätzung: Das deutsche Bauträgerrecht ist in dieser Hinsicht verbraucherunfreundlich. Viele Experten fordern seit Jahren strengere Schutzmechanismen. Bis dahin gilt: Eigenverantwortung ist entscheidend.

Wie können Sie sich absichern?

• Unabhängige Vertragsprüfung: Ziehen Sie gegebenenfalls einen Fachanwalt hinzu.
• Strikte Einhaltung der MaBV: Achten Sie darauf, dass der Zahlungsplan dem gesetzlichen Standard entspricht.
• Bürgschaften und Sicherheiten: Verlangen Sie eine Fertigstellungs- oder Gewährleistungsklausel.
• Baubegleitende Qualitätskontrolle: Ein unabhängiger Sachverständiger sollte den einwandfreien Zustand vor dem Einzug in das Objekt dokumentieren.

Fazit: Gut vorbereitet zum Eigenheim

Bauträgerverträge können eine komfortable Lösung sein – allerdings nur, wenn sie transparent und rechtssicher gestaltet sind. Wer sich für diesen Weg entscheidet, sollte Verträge gründlich durchlesen. Ein bisschen mehr Aufwand in der Planungsphase kann vor jahrelangen finanziellen und rechtlichen Problemen schützen.

Trotzdem ist ein Bauträgervertrag nicht immer der beste Weg: Der Kauf eines bereits fertiggestellten Eigenheims kann sich in vielen Fällen als sicherere und kalkulierbarere Alternative erweisen, da hier sämtliche Bau- und Insolvenzrisiken entfallen und der tatsächliche Zustand der Immobilie vor dem Kauf geprüft werden kann.

Egal, welchen Weg Sie wählen: Wer seine Rechte kennt, Verträge sorgfältig prüfen lässt und auf gesetzliche Schutzmechanismen achtet, kann die Risiken minimieren und den Traum vom Eigenheim mit einem guten Gefühl verwirklichen.

Als Immobilienmakler verstehen wir uns nicht nur als Vermittler, sondern auch als Berater in allen Fragen rund um den Immobilienerwerb. Gerne machen wir Ihnen ein unverbindliches Angebot und geben Empfehlungen, welcher Weg – Neubau über Bauträger oder der Kauf eines fertigen Hauses – für Ihre Situation am sinnvollsten ist. Sprechen Sie uns an – wir begleiten Sie auf dem Weg zu Ihrem Eigenheim.

(Quellen: Bauherren-Schutzbund e.V., Süddeutsche Zeitung, n-tv)