Kaufen oder Mieten

Hohe Preise, hohe Zinsen: Kaufen ist trotzdem oft günstiger als Mieten in Ingolstadt

Obwohl die Preise für Immobilien immer noch hoch und die Zinsen gestiegen sind, ist Kaufen statt Mieten langfristig trotzdem günstiger, ergab eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW). Allerdings ist die Gleichung nicht mehr ganz so deutlich wie noch vor wenigen Jahren. Je nach Niveau der Bauzinsen kann das Pendel in manchen Regionen schon in Richtung Mieter ausschlagen. 2021 hatten Käufer in ganz Deutschland verglichen mit Neuvertragsmieten langfristig einen Kostenvorteil von 60 Prozent. Bei einem Zinsniveau von 3 Prozent kippt die Rechnung aber langsam. Laut der Studie ist das Kaufen dann aber immer noch in 315 der 401 untersuchen Stadt- und Landkreise langfristig finanziell lohnender. Noch liegen die Bauzinsen bei rund 3,5%, sinken also wieder langsam. Angesichts steigender Mieten dürften Käufer also bald wohl wieder überall im Vorteil sein.

Immobilienkauf ist oft günstiger als Mieten in Ingolstadt

In Ingolstadt sowie in ganz Deutschland haben die Immobilienpreise ein Rekordhoch erreicht. Viele Menschen stehen deshalb vor der Frage: Kaufen oder Mieten? Ökonomen des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) haben nun untersucht, welche Alternative vorteilhaft ist.

Die Wirtschaftswissenschaftler haben dazu die Mieten mit den Gesamtkosten von selbstgenutzten Immobilien verglichen. Die Gesamtkosten setzen sich aus dem Kaufpreis der Immobilie, den Erwerbsnebenkosten und den Zinsen der Immobilienfinanzierung sowie den entgangenen Zinsen zusammen. Ermittelt wurde die entgangenen Zinsen anhand der Rendite erstklassiger Unternehmensanleihen.

Deutliche Kostenvorteile für Käufer im Jahr 2021

Laut der Studie war es 2021 in allen Regionen günstiger, eine Wohnung oder ein Haus zu kaufen als zu mieten. Selbstnutzer zahlten bei Kreditzinsen von etwa einem Prozent im Mittel 4,21 Euro pro Quadratmeter. Bei ähnlichen Wohnungen lagen die Mieten bei Altverträgen bei 7,04 Euro je Quadratmeter und bei Neuverträgen bei 10,30 Euro. Käufer hatten also einen Kostenvorteil von knapp 60 Prozent gegenüber Neuvertragsmieten und 40 Prozent gegenüber Bestandsmieten.

„Die im vergangenen Jahr fallenden Zinsen haben den Anstieg der Kaufpreise überkompensiert. Steigende Zinsen werden aber den Selbstnutzerkostenvorteil signifikant verringern“, erklärt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer das sehen auch die Immobilienmakler Buchenau in Ingolstadt so.

Höhere Zinsen reduzieren Kostenvorteile

Um hohe Inflation in der Europäischen Union (EU) zu bekämpften, hat die Europäische Zentralbank (EZB) 2022 mehrmals die Leitzinsen erhöht. Die Zinsen für zehnjährige Standardkredite haben sich gegenüber 2021 deshalb mehr als verdoppelt. Die Ökonomen des IW haben deshalb noch drei Szenarien mit Immobilienzinsen von 2, 2,5 und 3 Prozent analysiert.

Auch bei diesen Zinsen haben Immobilienkäufer oft noch Kostenvorteile gegenüber Mietern mit Neuverträgen. Berücksichtigt man die ebenfalls höheren Kaufpreise, liegen die Gesamtkosten bei einem Zinssatz von 2,5 Prozent bei 8,97 Euro je Quadratmeter. Bei einem Zinssatz von 3 Prozent liegen die Selbstnutzerkosten bei 10,63 Euro je Quadratmeter. In diesem Fall ist das Mieten statt Kaufen einer Immobilie in 86 der 401 deutschen Landkreise und kreisfreien Städten günstiger.

Kostenvorteile für Käufer in Großstädten

In Umland der sieben größten deutschen Städte liegt der neutrale Zins für eine zehnjährige Finanzierung bei 3,6 Prozent. In den Metropolen liegt der neutrale Zins bei 2,8 Prozent. Es handelt sich dabei um den Zinssatz, bei dem die Selbstnutzerkosten und die Neuvertragsmieten identisch sind. Wenn die Immobilienfinanzierung einen höheren Zinssatz hat, sind Mieter im Vorteil. In den übrigen Großstädten der Bundesrepublik liegt der neutrale Zins bei 3,1 Prozent und in den Städten bei 3,5 Prozent. Der neutrale Zins der übrigen Kreise liegt laut dem IW bei 3,7 Prozent. In den

Wertsteigerungen haben Käufer begünstigt

Wie die Studienautoren erklären, handelt es sich bei den drei Szenarien lediglich um Beispielrechnungen, denen unterschiedliche Annahme zugrundliegen. In den letzten Jahren haben die deutlichen Wertsteigerungen bei Immobilien zu starken Kostenvorteilen bei Käufern geführt. Sollten die Immobilienpreise in den kommenden Jahren sinken, würde sich das Verhältnis zugunsten der Mieter verschieben.

Entscheidend ist für Käufer zudem die weitere Zinsentwicklung. Diese könnten sich aufgrund der noch immer hohen Inflation auf einem hohen Niveau einpendeln.

„Es ist schwierig, den rapiden Anstieg der Bauzinsen fortzuschreiben.“

Realistisch sind bei Hypothekenzinsen für zehnjährige Finanzierungen laut Finanzexperten drei Prozent und mehr.

„Zinssätze von vier Prozent in diesem Jahr sind keine Schwarzmalerei, sondern sehr realistisch“, erklären Experten der FMH-Finanzberatung.

Zudem erklären die Ökonomen des IW, dass die Entscheidung zwischen Mieten und Kaufen nicht nur von finanziellen Aspekten, sondern auch den individuellen Lebensumständen abhängt. Besonders Menschen, die oft aus beruflichen Gründen umziehen wollen oder die unabhängig und ohne Schulden leben möchten, sind deshalb, trotz der noch vorhandenen Kostenvorteile für Käufer, meist mit einer Mietwohnung besser beraten.  Quelle: boerse-express.de